入居中の管理

高低差の少ないフラットな場所にバリアフリーの家を建てる

このころ、M&Kの事務所は高幡不動にあった。M&Kが借り上げた。これ三多摩地区の地主に建築を要請、がヘッドリースの最初であるほどなくしてバブル崩壊、地主に迷惑はかけられないため、その後、次にテナントとして選んだのが、介護付有料老人ホームを展開する企業ニチイケアパレスである。
シフトチェンジすることで地主の信頼を裏切らなかったコンビニ、ドラッグストア、保育所、遊技場その場所によってヘッドリースの相手以下は、事業者を選択した。小鮒の話である「二十年が経過しても、借入金がいっぱい残っているようなサブリースは危険ですよね。
わが社が手がけているヘッドリースは、二十五年、長くても、三十年でローン返済が終わるような仕組みを構築しており、地主さんにとっては、これは、安心材料になります」建物は五年、十年、十五年と経過するうちに、経年劣化するわけだから、補修やリニューアルなど手を入れなければならない。
ローンを返し終えるめどがつけば、こうした負担にも耐えられるヘッドリースのビジネスは、いわば仲人役だから、売り手と買い手が、当然、条件面で一致すればいいわけだしかし、お見合いの大半がそうであるように、意に添う相手など、そうそう簡単に見つかるものではなく、苦慮するところでもある市街化調整区域でも、基本的には同じである。
市街化区域、先祖代々受け継いできた土地だから、そう簡単に地主は手放せない。
事業地を求める事業者がいても、耕作地として妥当な代替地がなければ、説得できない。「いま、現役の農家さんは、われわれと同じ年代、六十代や七十代、なかには八十代という方もいらっしゃいます。
だから若い人が通り一遍に話をしても前に進まないことが多いのです」スタートの段階が重要で、相手がどのような気持ちでいるか、そこには心理学の要素も含まれてくる市街化調整区域の開発力に富む例をあげれば埼玉·三芳町には、大規模土地開発は、M&Kの得意とするところであり、敷地四000坪に延床面積111000坪の配送センターがある。

優良企業これは大手宅配企業佐川急便へのヘッドリース事例である。また、埼玉·日高市、三000坪の敷地に延床面積11100坪の倉庫、これは大手食品会社三島食品を荷主とするM&Kの倉庫業であるいずれも市街化調整区域の物件である。
畑の収入に比べ、安定した賃料収入となるため、地主には喜ばれている市街化および市街化調整区域の場合、土地オーナーとの調整、許認可にかかわる行政とのやり取り、また立地事業者との折衝が、優劣にかかわらず条件として必要となる市街化調整区域での事業は、これらのどれか一つが欠けても成立しないのである。他社では、このリスクを負いきれないだろう。
あくまでノウハウの問題であり、技術力なのだ「その点でも、M&Kはリスクマネジメント力がある」と自負する小林であるたとえば、ヘッドリース事業で得られる安定した資金力、この経済基盤が確立しているため長期にわたる大型物件開発事業に取り組むことができるのだ。M&Kの主力業務だけに、市街化調整区域の開発に関しては、次の第三章で詳細な検証をしたい。
それに先立ち、いまは、さわりだけふれておこう。

農業振興地域の整備に関する法律、都市計画法、農振法農地法、建築基準法の改定などを事業の確実性を見込んだ提案ができる提案力も、的確にとらえ、M&Kの強みであるさらに、平成十七年十月、流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律の施行があり、これはM&Kにとって追い風だった。

定期借地権の契約者が表示された建物の設計プラン

岩舘に聞いてみよう。この件は、「物効法(流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律)の施行は、M&Kにはフォロウインドになりました。この法律の神奈川県下に市街化調整区域における適用の第一号が、いま『プロロジスパーク海老名』の名称で稼動しています」大手ビール会社の系列にある物流企業が、寒川工場の三キロ圏内に拠点を設けようと動いた。
すでに埼玉·日高で連係した実績があったが、先方社は「神奈川では大規模開発は、やっていそんなことはないと乗り出したのが岩舘である。ないよね」と疑心暗鬼、市街化地域が二つ、候補地にのぼったが不調。最終候補地がなんとかやり繰りがつけられた。当初、五000坪の話だったものが、となった。最終的には1万坪の大型施設(倉庫)「特別積合せ事業の検討を提案した。
『特積み』許認可を得るためにM&Kは、いわゆるといわれるもので、と岩舘が説トラック業界の用語、特別積合せ貨物自動車運送事業の通称です」具体的にいえば、次のようなものだ。明している。
旅客車両でいえば、路線バスは特別積み合わせや宅配便と見なされ、一方、タクシーやハイヤー、貸切バスというのは、貸切輸送ということになる。
楽器のできる人を募集中なのです一般的な宅配便は、特別積み合わせ貨物輸送の一部である貸切輸送とは、一般家庭の引っ越しや会社の移転、あるいは特定の荷主から荷物を受け取り、-配送などがこれにあたる。詳細は省くが、各商店などに配達する運送約款上の補償以外に、貨物に対する保険を運賃とは別にかけることができる。特積みでやったらどうかと示唆するが、同社は、大手ビール会社に貨物利用運送事業(自らはトラック等を保有せず、他の運送事業者が行う運送を利用して行う事業)に特化して結局これもうまくいかずかなり難航した。
おり、第四章で改めて後述するが、物効法を導入し、最終的には五六年かけてまとめあげることができた。このケースは、事業者からの持ちかけがあった事例で、タイミングを見計らないながら、地権者、行政との交渉も進めた。

市街化調整区域の開発力に富む、ここがM&Kの背骨であり、次章、具体的に詳細を見てい

新たな文化を生む市街化調整区域の開発

市街化調整区域とはなんといってもM&Kの存在は、他社が手を出さない市街化調整区域の開発に強みを持って社会貢献の面から見ても、いる点にある。
これは、価値と意義のあるものなのだ。
一般的に市街化調整区域にあまり手を出さない。大手不動産業者は、市街化調整区域の開発で最大の問題点は、地権者の同意や開発許可などの許認可を取る作業が、極めて困難で時間がかかる。

空き室が出ても土地オーナーに支払われる家賃の総額は保証されている

したがって、大規模な市街化調整区域の開発を進める不動産事業者は少ない。むしろ、やりたくてもできないというのが実情だろう。挑戦意欲も強い。市街化調整区域の開発について、しかし、M&Kは技術者集団であり、可能性を探り、チャレンジした。その結果が、いまにつながっており、オンリーワンといっていいほどの優位性がある「わが社が開発し、企業を誘致することで、地域経済が活性化し雇用も生まれます。
それにより、当該エリアに新しい文化が創造され、地域社会に貢献できるわけです」と小林は、市街化調整区域開発のメリットを語る。ところで、この市街化調整区域とは、そもそもどのような場所を指すのか平たく述べれば、「市街化を抑制すべき区域とする、あるいは、その場所」ということになる法律上の定義として、都市計画法にもとづいた都市計画区域には市街化区域「市街化とというものがある。

調整区域」「すでに市街地を形成している区域および、前者は都市計画法ではおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化をはかるべき区域とする」と定義づけられている。要するに、人がたくさん住んでいる街であり、これからも、たくさんの人に住んでもらいたい区域、と理解すればいい。

パレスホテル立川これに対し、市街化調整区域というのは、市街化を抑制すべき区域とす前述したように場所だから、農地がある区域のことであるイメージとしては、山野などは開発規制を受ける。もともと森林法や林野法により、農地や平地林、農業や林業を営むことで税制上、優遇措置が採られる。簡単にいえば、住宅地と異なり、固定資産税も安く、税制の優遇,猶予もある。

国の農業振興策により農地解放が行われ、それにより、自営の小作農が増えた。戦後、食糧特典を与えたわけだが、住宅が建てられない規制不足から国は営農を奨励し、同時に農地は、対象となった。
ところが、交通網の発達により、国内のいたるところに高速道路やバイパスが増え、それにともない、インターチェンジやジャンクションが設けられるようになった。
農地や林野は分断され、農業および林業の就業場所として環境が悪くなった。こうなると、小林の説明に拠ってみよう以下、「農地を横切って高速道路ができ、インターチェンジができるようになると、農地が分断されどうかするとゴミの捨て場所になる悪弊が生じました。遠くからトラックでゴミを運び、一気にどさっと捨てていく。そういう場所がいろいろなところにできてしまいました。
要するに、ができてしまうのです」死角”テレビなどで特集が組まれるから、こうした現実は、よく知られるところだダンプカーに積まれたゴミが捨てられ消費地周辺の近在農地や山里が格好の狙い目となり、ていき、みるみるうちにゴミの山ができる。