住宅は男の甲斐性

パレスホテル立川

焦げついた融資は土こうして銀行、金融機関銀行はそのために金を貸し、バブル経済崩壊によりそれらは塩漬けとなり、は、多くの土地を確保したが、後の不良債権化につながる。

バブル経済とともに崩壊した。土地神話は、それはまた、いろいろな面で日本の今日に影響を与えた事実なのである。耳たぶにふれる需要を聞き逃すな!!バブル経済崩壊により、今日の日本は、失われた十年からそのまま足が延び、いまや失われた二十年というのが通り相場になった。

バブル以前、(既述)に継いで、第1次オイルショック第二次オイルショック(昭和五十三バブル経済が戦後、現実的には、年)を経験したものの、日本はまだ底力を有しており、日本の大きなターニングポイントになった、という意見に異論はないだろう。地価高騰による不動産·建設業界のバブル現象は、さまざま功罪はあるにせよ、振り返ってみても、やはり日本経済のエポックメーキングであった。
はじバブルが弾けた後、平成七年に阪神·淡路大震災が起きた。しかし、西の経済圏の復興に注力した総力戦により、東日本大震災に比べれば、速やかな立ち直りがあった。
比較的平成十二年前後にITバブルはあったが、情報革命が騒がれ、その後、これは短命に終わっアメリカのサブプライムローンに端を発する平成二十年のリーマンショック。

さらに、これも、当初、いわれるほど強い影響を引きずらず、比較的回復は早かった。おそらくそれは、製造業が海外に出てしまった結果、いわゆる産業空洞化が傷を浅くしたと痛手を負うほどの産業基盤が、この国に残っていなかったという、もとらえられよう。それはそれで心もとない事情があったのだ。その点ではむしろ、平成二十三年三月十一日に発生した東日本大震災が今後、さまざまなか経済に大きな影響をおよぼすと考えられる。
たちで社会、外傷より頭痛·筋肉痛によるダメージのほうが大きいということであろう。前と後、さらに東日本大震災以降では、ショックものの価値観、土地の評価は、リーマンまったく違うものになってしまいました。しかし、時間のかかこれはいつの時代も同じです。
る不動産事業の展開というのは、計画自体が、時代とともに変わってしまうのです。
ですから時に応じて提案内容を変え、場合によっては、再提案ということも考えなければならないので

小林がいうように、社会的な変化は、長期展望の土地開発計画に、いろいろなかたちで波及してくる。
要注意!これはどんな場合でも同じだが、時間経過が織り込まれる仕事は、特に、常に見直しが必要なのだ。さらにいえば、価値観、志向の変化についても、鈍感であってはならない-とを小林は示唆しているのだ。売った買ったの書類操作で利益が生じたバブル経済こうした流れを追えば、地価が高騰し、期は、戦後日本のなかでも、やはり特異な現象だったことが理解できる。高度経済成長期からバブル経済期まで、それは、次のような感覚的変化に明瞭だろう。
リフォームや中古住宅に反応した人はほとんどいなかったのであるつまり、建築,不動産への志向の変化·変遷を見ても、時代の需要というのが明らかにあるそしてそれは、瞬時に影響が現れるものだ。こうしたことに対し小林は、「耳たぶにふれる需要(情報)を聞き逃すな」と述べるのだ後にじっくり詳細を検証するが、埼玉の久喜工業団地という市街化調整区域の大規模開発に関し、以下のような曲折が語られている。
「工業団地の場合、進出してくる企業がいるかどうかここが最大のポイントになります。
平成二十年のリーマンショックの影響はたしかにありましたが、それでも立ち直りの早かった製造業から申し込みがあり、六〇%ほど埋まったのです。しかし、昨年の東日本大震災で三0%のキャンセルが出てしまいました。

さてどうしたものかと一時は大いに悩みましたが、九月ごろから物流企業の申し込みが出はじめ、現在ではほぼ完売に近い状態です」ネクストコア清久とネーミングされた同プロジェクトは、「久喜都市計画事業正式名称をという。清久工業団地周辺土地区画整理事業」以下、M&Kと表記が主業務とする不動産の開発·転貸事業は、一物件あたM「長い業務の期間中に、りの業務期間が長い。したがって、その間のリスクヘッジをはかるため時代の需要を読み取る力が必要」と小林は語る。
これが、「耳たぶにふれる情報を聞き逃には、ということなのだすな」ミーティングでさまざまな結果報告、そのためM&Kは毎朝、一時間の報告会連絡事項を分析、そのときの重要テーマは、議論を重ね、情報の共有化とともに、共通認識を醸成する。
心の中では

クーパーズ®

いいなそれで決めた
なお、同社にマニュアルはないという。作業を進捗するための平準化指針1セオリーはもちろんあるが、それは書類に落とし込めるようなものではない。その意味で”耳た(文書)ぶにふれる”肉声·体温が大事としているのだ。東日本大震災で変化したし地感覚小林も述べているように、不動産業務·開発事業は期間がさまざまで、特に長期にわたるものは、その間の諸事情により、条件設定が変わってしまう。この点には留意すべきだろう。
それにともなう原子力発電所事故、千年に一度とされる巨大地震、大津波、さらに放射能問題、風評被害……と、日本全体にすさまじい衝撃を与えた東日本大震災一年余が経過しても、いまだ復旧活動の歩みは遅く、本格的な復興のタイムスケジュールも見えていない。被災地はもとより、日本の社会·経済·政治など、すべてに甚大な爪跡を残しとはなかなかいかない現状である。
たまは、復興の”槌音高く”震災が発生した三カ月後に復旧のめどをつけ、あの阪神·淡路大震災では、半年後には復興活動が本格化した。
もっとも今般の被災は、規模の大きさは比較にならないといわれ、なお放射性物資の飛散という最悪の要素が加わり、必ずしも同列には語れない昨日まで住んでいた先祖代々伝わる土地と家屋、あるいは新築した住居に帰れないという現

信仰にも大きな傷を残している。
実は、従来の土地(家屋)以下はテレビのインタビューに見た話である新築した家にようやく移り住み、幸せの絶頂にあった家族が一家団らんでくつろぎ、一晩人生の夢を十分に味わい、思いもよらぬ被災に遭遇した。翌日、当事者は、「新築の家で過ごしたあの夜、たった一晩のことが、いまだに夢のような気がすと語っていた。

延々と続く住宅ローンは残ったまま、その対象となる物件は、津波で跡形る」もなく消えた。かくも過酷な現実にうつろな言葉が響く。大震災後、この手の話は枚挙にいとまがな力有ししかし、さらに見えない被災というのもある。茨城県南部、あるいは千葉県の湾岸部など一部に起きた液状化現象である新築して一年も経たない家が傾き、応急処置は施したものの、根本的な対処ができないまま一年余が経過している家屋をジャッキで上げ、水平にするだけで一000万二000万円かかるという話だ。これもまた被災に変わらない。
しかし、直接的ではないため、補償の対象外ということで自治体建設会社との話し合いは難航している。さて、こうなると、土地·住まいは、果たして、所有がいいのか、借地·借家がいいの人の一生の価値観に関係するだけに、大きな課題となって立ちふさがってくる。

?カ一概にはいいきれないが、こうした物理的要因により家を失う、あるいは、住むのに支障が出たケースでは、当該住居を単に借りているのであれば、引っ越しをすれば済むだが、土地を所有している、住まいが持ち家の場合は、上物の消失により資産が消えまた、ても固定資産税など諸々の経費がなくなるわけではない。
物持ちとしてうらやましがられるだろうが、ひとたび、人災問わず災禍、平時は、天災、災厄に見舞われるなら、過剰な出費を強いられることになる。物を所有するというのは、決して身軽ではないのだ。ふだんからのメンテナンスコスト、いわゆる維持費もバカにならない。細かい修理·修繕からはじまり、十年も住めば、家はあちこちでほころびが目立つようになる。
外壁、屋根、土台まわりなど、補強·保全をしなければ、朽ちるだけである。いずれの費用も数十万円から100万円単位の話になるもっと身近なことにふれれば、手間が一軒家の場合、常に身ぎれいに住むというのは結構、かかる。こまめに手入れをしなければ、雑草は生えるし、樹木は伸び放題になる。

土地を買ったつもり資金ちょっと気を抜くと、植物はどんどん大きくなるものだただし、土地を所有しているだけでなく、活用できるようにしておけば、常に活性化しているわけだから、腐らない”本書においては、こうした点にも光をあて、のである。生きた土地の利用法を追求してみたい。要は、土地の有効活用をどのようにはかり、なおかつ、継続的に、安定して、着実な効用をサブリース得るか、ということだろう。土地の有効活用にはさまざまな方法があるが、という言葉を耳にした方も多いだろう。
サブリース不動産会社が地主,大家などの個人オー転貸を条件とした一括借り上げとは、付帯施設を借り上げ、ナーから土地、建物、運営·管理などを一手に引き受け、賃貸料を保証するシステムを指す昨今の不況のなかで、よく話題にのぼる。こうした事業を展開する不動産は多々あり、東日本大震災により、土地への考えに変化が見られる今日、再検証される必要がありそうだ。

不動産の活用に見られる市場の変容若い人には不案内だろうが、日本の住まいには、かつて”住宅すごろく“という厳然とした需要変化が存在した共稼ぎの新婚時代は、手狭な賃貸アパートや2DKくらいのマンションに住み、子どもが生まれると、広さを求めて3LDKに移り住む。
経済的な余裕があれば、賃貸から分譲へと進むしかし、まだそうした需要が多かったため、将来的には集合住宅より一軒家を希望する。
賃貸で我慢して貯蓄に励み、やがて都市郊外に小さくとも戸建て住宅を購入する。これが住宅すごろくの”上がり”というものだ。バブル経済このように、日本人のなかには、住宅としてのランクづけが厳然としてあった。期までは、それが常識だったし一般的だったが、現在、このような考えは事実上、消滅しているむしろ近年は、欧米のように中古住宅の流通、リフォーム熱が高まっているようだ。
こうしたことを念頭に置きつつ、今日の不動産のテーマは語られなければならない。

ここで、あらかじめM&Kの事業内容を述べておくと、ヘッドリース事業戸建て·マンション事業建築請負事業設計企画事業不動産仲介業務賃貸管理業務規模開発業務--となっている「土地に関する一切の事業·業務に精通し、地主さまやオーナーさま、また、エンドユーザーである法人·個人のお客さまに対し、これがM&Kの仕事内容」と綿密な作業を遂行します。
語る小林は、次のように続ける「お客さまに対し、お客さまが納得できる不動産活用の提案·提供をする。これが、わが社の使命です。

どの事業もすべて大事な仕事ですが、大規模土地開発、ヘッドリース事業が当社の売り上げの約八五%を占めています」大きな柱となっており、内訳を大まかに述べれば、大規模土地開発五0%:ヘッドリース事業三五%となっているヘッドリースとは、同社の造語でサブリースを意味しているなお、”サブ”「お客さまであるオーナーから一括借り受けるものに対し、という名称はどうなんだろうと思い考えたのが、”ヘッドリース”という言葉です」一般的な表記の場合のみサブリースを使い、本書では以後、M&Kの業務·事業に関してはヘッドリースを使用することにする。

日常的に仏具として使用している

天国へのお引っ越しか……

現在、不動産事業は、以前のように単なる売買だけで成り立つビジネスではなくなっておりバブル経済の崩壊以降、法人から個人まで、大きく変わっている。不動産に対する認識は、土地から利益を生み出すにはどうすればいいか。工夫が必要になっいまや、こうした点に知恵、ているのだ既成概念にとらわれて取り組むと、新しい発見ができず、土地の活用は、事業としての発展性も継続性もない。こうした視点から、市場の変容に合わせ、土地活用に新たな道を切り開いているのが、M&Kという企業なのだ。
不動産投資は所有から活用へバブル経済期においては、一朝にして地価が値上がり、不動産を持っていること自体が、バブルがつのステイタスになっていた。当時、投機目的で不動産を購入する人が続出したが、デフレスパイラルがはじまると、弾け、ローンの支払い、固定資産税が重くのしかかり、持っている”ことが逆に負担にすらなってくる。

不動産の所有だけに力点がかかっていた結果である。

バブルの時代は、値上がり益これは、差益1キャピタルゲインが見込めたから、オーナーも不動産業者も、マンション経営および運営という本来の活用法に、さほど意識を働かせなかった。しかし、誰もが不動産オーナーになれたのは、もうそんな時代ではなくなっており、白日夢と化した。そして、平成二十三年三月に東日本大震災が起き、しばらくの間、不動産業界は低迷することが予想されたが、どうもそうでもない様子だ。

『週刊東洋経済』「マンション·不動産の売り方買い平成二十三年十月二十九日号の特集では、東日本大震災以降、これまで重視された利便性、資産性だけでなく、方」安心·安全のキーワードが加わったとし、マンション購入を検討する人は減ったが、本気で探す人の需要はむしろ増加傾向にある、としている。

必ず需要変化が起きるものだ。大規模災害の後は、ツーバイフォー阪神·淡路大震災では、4工法で建てられた住宅のほとんどが倒壊をまぬがれ、大き2×な注目を浴びた土台をかさ上げする建築法また、新潟県中越地震の際は、雪害対策の雪国仕様が注目され、が、地震に強いことが証明された。
東日本大震災でも、従来の軸組工法にパネル工法を組み合わせた住宅が建ち残り、さらにマンションのほとんどが、ひび割れは入ったものの、総じて地震に対して丈多少のクラック夫という認識が改めて強くなった。こうした背景から、首都圏のマンション市場は意外に根強いものがあり、反転攻勢にあるようだ。
経済状況が芳しくないこともあり、値ごろ感のあるマンションが実需とさむしろいま、れている。一方、わが国の住宅は、現状が推移すればすでに大幅な余剰状態にあるとされ、このまま、空き家率が四三%になるという予測もある。人口および世帯数が大幅に減少す三十年後には、住宅大幅余剰時代を迎えるのは必至というのだ。
る全国的に空き家率が拡大傾向にある一方、東京、神奈川、埼玉など、いわゆる首都圏の空き一%で、これは十年前とほぼ変わらないという。
物件の交通その他の利便及び環境に関する事項家率は約一前述した東洋経済の記事ではないが、次々と新しいマンションが建てられている意外にも、実際のところ、ほとんど上がっておらず、首都圏の空き家率は、この十年間、これは統計にも表れている総務省が五年に一度、発表しているデータによると、現在の空き家率は、首都圏で1%程度、大阪圏で一四%程度、名古屋圏で11%程度となっている。
ヘッドリースは底堅い計画が肝要現業の不動産業者に話を聞くと、東日本大震災前を10とするなら、実際、平成二十三年三月十一日から六月くらいまでは11のレベルに落ち、その後、同年夏を過ぎたころから、七くらいに戻ったという話だ。その理由にあげているのは、価格の低下傾向であり、マンションが比較的、買いやすくなったということだ。

前述したように、住まいは所有か賃貸かというテーマならば、安ければ当然所有に傾く建物の安全·安心が重視されるようになそのうえで付け加えるなら、東日本大震災以降は、り、免震·耐震性に注力されるようになった。こうした時代の変化に迅速に対応できれば、需要喚起は十分可能なのだ。
したがって、不動

産業は、全般的にいって、「時代の変化をどう先読みするか、常にここがもっとも大事なとこと語るM&K専務取締役·小鮒康美の話は、納得がいくだろう。ろ」「ヘッドリース事業では、地主·オーナーさまに対し、契約期間である二十年間、家賃保証できなければいけないわけです。

もちろん、M&Kも企業としての適正な利潤を求めほすから社会のニーズを読み取れなければ、このビジネスは成り立ちません」近隣のアパート、試しに、マンションを見ればわかるが、空き部屋が実に多いことに気づくはずだ。

これはオフィスビルでも同様で、物件そのものがあまっている。いま、「当然、場所にもよります。たとえば三多摩地区なら、八王子よりはむしろ立川、それも駅周辺となります。もちろん、これも一概にはいえないのですが、ヘッドリースに向くエリアはあり、それを選ぶのが技術力なのです」このように小鮒は語る。

その選球眼が勝負どころになり、M&Kでは将来的に経営が危ぶまれるテナ不動産業者は、ントとは契約を結ばないことにしている。
良心的な不動産業者ほど慎重であり、反対に、場あたり的な業者は、ただ部屋をふさげばいいと考えるから、相手かまわず選ぶ。
後々、その結果、とんでもない入居者に入られて、苦労が絶えないことになるつまり、不動産を活用する場合、パートナーとなる不動産業者は、しっかりしたところを選び、質のいいテナントづけをしてもらうのが肝心である。底堅い計画がなければ、成り立たないビジネスなのだ。広い土地から狭小地までの活用法先に述べたように、地方を中心に空き家が増えており、広い土地から狭小地までの活用法は、今後ますます不可欠となりそうだ。
数字面から押さえておきたい。総務省が五年ごとに行っている住宅·土地統計調査のデータを以下に掲げるこれによると、平成二十年十月一日時点、全国の住宅約五七五九万戸に対し総世帯数は四九一%となった。九九万世帯、空き家は約七五六万戸に達し、空き家率は一三·五十年前にはわずか11%だった空き家率は、年を追うごとに右肩上がりで上昇を続け、調査のたびに過去最高を更新している。

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